Какие формы управления многоквартирным домом существуют, чем они отличаются и как выбрать то, что вашему дому подходит больше всего?

Да, мы перешли на рыночную экономику более 28 лет назад, но тема обслуживания многоквартирных домов до сих пор не решена. Принимаются различные законы, подзаконные акты и прочее, прочее, но найти решение, которое отвечало бы потребностям собственников квартир и обслуживающих организаций никак не получается.

 

Для начала немного истории

Для решения вопросов по обслуживанию жилого фонда в Таджикистане, еще в 1995 году был принят Закон «О приватизации жилищного фонда». Основное его предназначение было в  практически бесплатной передаче государственного жилья (речь о многоквартирных домах) в собственность граждан.

Один из самых значимых законов в общественной и социальной жизни нашей страны прошел на первый взгляд незамеченным для большинства граждан, которые из нанимателей государственных квартир стали вдруг полноправными собственниками квартир, и получили право распоряжаться ими, то есть продавать, завещать, дарить. Мы, конечно, с радостью приняли данное нам законом право собственности, но не задумывались об обязанностях, непосредственно вытекающих из данного права.

Мы начали ремонтировать наши квартиры, менять планировку, забывая при этом об общей инфраструктуре дома, в котором находится наша квартира. Фактически, бесхозными остались двор, подъезды, лестничные марши и площадки, подвалы и крыши, а также многое другое, что является неотъемлемой частью этого дома.

Многие собственники, до сих пор, обращаются в ЖЭУ при возникновении аварий в подвале, или протечки крыш, думая, что уход за ними является обязанностью государственных учреждений.

Откроем вам большой секрет, что вот и нет. Хозяин всего этого имущества был определен еще в 90-х нормами закона указанного выше, где четко указано, что общее имущество принадлежит самим собственникам квартир, а обязанность нести расходы по его содержанию – обязанности самих собственников. То есть – ваша.

 

Откуда повылезали проблемы

Но вот проблема. Выяснилось, что правила, которые обязывали бы собственника заботиться об общем имуществе, и давали бы ему возможность это сделать, разработаны не были.

Взамен этого была сохранена советская модель обслуживания жилья посредством жилищно-эксплуатационных управлений (ЖЭУ). Поменялся только источник финансирования. Если в советское время ЖЭУ содержали дома за счет средств бюджета, то теперь… Правильно – за счет нас с вами.

Однако, «продать» услуги по содержанию многоквартирных домов надлежащим образом не получилось. Для ЖЭУ со стороны исполнительной власти городов страны были утверждены тарифы на содержание многоквартирных домов. Но они не отражали реальных потребностей многоквартирных домов, кроме того, тарифы были установлены для всех домов одного города одинаковыми, что усредняло потребности домов. Как результат, более новые дома могли вообще никогда не получить обратно в виде услуг выплаченные деньги. Наконец, собственники квартир были обязаны оплачивать установленные тарифы, не получая реальных услуг.

Ну и все это привело обе стороны сферы обслуживания жилья к настоящей борьбе. Собственники квартир активно отказывались и отказываются платить, не видя никаких услуг со стороны ЖЭУ, ЖЭУ изыскивало изощренные методы сбора денег, которые потом все равно куда-то пропадали. В домах ремонт не делался, содержание на нуле, жители, ясное дело, недовольные.

Ну, и как такой большой результат - система обслуживания жилья стала стихийным ответом на аварии в многоквартирных домах, вместо периодического ухода и содержания. При возникновении аварий, жители скрепя сердце, собирали необходимую сумму и ликвидировали ее собственными силами, не надеясь ни на кого. ЖЭУ же использовали право выдачи справок для сбора своих платежей.

Знакомо?

 

Ну, и что с этим можно поделать?

Оказалось, что можно.

В 2006 году был разработан проект закона «О содержании многоквартирных домов и товариществах собственников жилья». Но его рассмотрение и обсуждение длилось аж до 2009 года, вплоть до его принятия 5 августа.

Закон впитал в себя последние законодательные достижения в данной сфере в Российской Федерации, в Казахстане и в других странах СНГ.

Что же кардинально нового в нем было?

Остановимся на самых главных аспектах данного закона:

 

Определили собственника, его права и обязанности.

Если закон о приватизации четко определял права собственников на их квартиры, то довольно «туманные» определения приводились в законе относительно общего имущества. Новый закон четко определил следующие понятия: «многоквартирный дом», «общее имущество многоквартирного дома», «собственник помещений (жилых и нежилых)», а также четко определил права и обязанности собственника помещений в отношении общего имущества многоквартирного дома.

Обобщение термина «собственник (жилых и не жилых) помещений», означает собственника и квартир (жилых), и магазинов, баров, общественных точек (нежилых), которые по проекту этого здания были встроены в многоквартирный дом. То есть собственник, к примеру, магазина, встроенного в многоквартирный дом, также обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества дома, наравне с собственниками квартир. Да, да, именно так. Именно для этого вводится специальный термин «собственники помещений», означающий собственников жилых помещений (квартир), нежилых помещений (магазины и рестораны и т.д.).

Важная норма нового закона - определение единственного органа, который может распоряжаться судьбой многоквартирного дома – общее собрание собственников помещений. Конечно, такое распоряжение домом должно быть исключительно в рамках установленных законами норм и правил. Как именно «распоряжаться» указано ниже.

 

Появились формы управления многоквартирным домом

Закон вводит понятие «управление многоквартирным домом», как деятельность по обеспечению должного ухода и содержанию общего имущества многоквартирного дома. Для упорядочения различных подходов к управлению многоквартирным домом, на выбор общего собрания собственников квартир предлагаются три формы управления многоквартирным домом:

1. Управление непосредственно собственниками квартир.

Первая форма управления предназначена для домов с небольшим количеством квартир от 4 до 12-15 квартир. В таких домах рекомендуется организовать прямое управление многоквартирным домом, то есть без создания какой-либо формальной структуры, все вопросы по содержанию дома решает общее собрание собственников квартир, оно же заключает договора, выступает от имени дома.

Причем в законе нет ограничений на применение данной формы управления по количеству квартир.

Собственники помещений в любом доме могут принять данную форму управления, вне зависимости от количества квартир, но собрать воедино мнения большого количества собственников квартир на практике бывает трудно, поэтому закон предлагает другие альтернативные формы управления.      

2. Управление товариществом собственников жилья.

Вторая форма управления многоквартирным домом это уже формальная структура – юридическое лицо в форме некоммерческого, негосударственного объединения собственников квартир для управления многоквартирными домами – товарищество собственников жилья (ТСЖ).

Есть обычная ошибка в использовании данного термина и данной формы управления у многих собственников квартир, ТСЖ не организация, которая заменяет ЖЭУ и выполняет за нее все функции, имея в штате электриков, сантехников, аварийную службу. Нет, ТСЖ по принципам управления не отличается от первой формы, то есть это также управление общим собранием собственников квартир, которые из своего состава избирают постоянно действующее Правление, Ревизионную комиссию, Председателя.

В домах с большим количеством квартир трудно собирать для решения каждодневных проблем всех собственников квартир, поэтому общее собрание собственников помещений создает товарищество собственников жилья. Руководство ТСЖ, выбранное из числа собственников квартир, занимается организацией обслуживания и содержания общего имущества в данном многоквартирном доме: заключает договора, собирает деньги, представляет дом в отношениях с третьими лицами.

Соответственно по смыслу ТСЖ может быть создано только в одном доме, и создается оно собственниками помещений в данном доме.

3. Управление управляющей организацией.

Третья форма управления, это полная передача всех функций по управлению домом управляющей организации. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может заключить договор управления с фирмой, компанией, частным предпринимателем, которые займутся всеми вопросами управления.

Кстати, управляющая организация тоже может самостоятельно ничего не делать, а заказывать услуги у других предпринимателей. В общем, закон не ограничивает управляющие организации в выборе подхода к организации управления многоквартирным домом.

Общий принцип остается тот же, общее собрание принимает решение о выборе управляющей организации, управляющая организация предлагает годовой бюджет, основанный на плане хозяйственной деятельности для данного дома. Затем по данному решению и определенному бюджету управляющая организация собирает деньги и организовывает работу. 

 

Предусмотрели роль исполнительных органов в реализации закона                                             

В законе предусмотрена специальная роль местных исполнительных органов госвласти. Да, судьбой дома имеет право распоряжаться только общее собрание собственников квартир, но, понимая текущую «сознательность» собственников квартир, законодатель предусмотрел шесть месяцев срока для принятия решения о выборе формы управления многоквартирным домом со стороны собственников квартир.

В случае если по истечении шести месяцев со дня выхода настоящего закона, собственники помещений (точней их общее собрание) не примут решения о выборе формы управления, то местные исполнительные органы госвласти для каждого дома в отдельности объявляют открытый конкурс на управление этим домом. В конкурсе имеют право принимать участие управляющие организации, каждая из которых предлагает свой годовой бюджет и условия договора управления для каждого дома, по управлению которого был объявлен конкурс.

Местный исполнительный орган государственной власти (хукумат) города выбирает из поступивших предложений лучшее и издает решение, по которому данный дом обязан заключить договор с управляющей организации в течение последующего года. Через год, снова общее собрание имеет право выбрать другой способ управления, однако если способ управления снова не выбран, конкурс повторяется.

 

Продумали базовые принципы в управлении

Вне зависимости от форм управления, даже если она была выбрана местным исполнительным органом по результатам конкурса, сохраняется три главных принципа:

1 дом – 1 форма управления. То есть не может быть в одном доме двух форм управления, а также не может одна форма управления быть создана для нескольких домов (к примеру, ТСЖ в 5-10 домах создавать нельзя, исключение два смежных дома, объединенные общей инфраструктурой).

1 дом – 1 бюджет. Не может быть разработан один бюджет для нескольких домов, потому что бюджет создается исключительно по потребностям отдельно взятого дома.  

Все деньги собираемые собственниками квартир расходуются только на их дом. Наконец, третий принцип, говорит о том, что все собранные деньги должны быть израсходованы только на тот дом, который их собирал.

Осенью нас модно читать в Telegram, Facebook, Instagram, Viber, Яндекс.Дзен и OK.