За девять месяцев этого года в Душанбе было построено почти на треть больше жилых квадратных метров чем в прошлом году, но стоимость жилья в столице падает из-за снижения спроса на него.

 

Строили больше

- По официальным данным Агентства по статистике, в первом полугодии 2020 введено в действие 62,3 тыс. квадратных метров жилья, что составляет 132,8% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года. За девять месяцев 2020 года сдано в общем 103,2 тыс. квадратных метров, что составляет 128,4% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года. До конца года планируется ввести в эксплуатацию ещё не менее 150,0 тыс. квадратов, -  сообщили «Азия-Плюс»  в Комитете по архитектуре и строительству.

По словам опытного риелтора Алишера Сохибова, который хорошо знаком с рынком недвижимости, в начале пандемии темпы немного снизились, но в настоящее время строительство продолжается в обычном темпе.

 

Спроса меньше

В то же время застройщики жалуются на сокращение спроса на жильё. По их словам, это стало заметно ощущаться в последние месяцы.

- Раньше, например, в прошлом году, когда мы только начали копать котлован, люди уже начинали интересоваться, и до поднятия первого этажа, мы продавали иногда больше половины дома. Сейчас спрос уменьшился. Многие приходят, уточняют цены, условия, но говорят, что пока у них нет денег, - говорит менеджер одной из столичных строительных компаний. 

По его словам, сейчас квартиры, в основном, покупают постоянные состоятельные клиенты и компании, которые хотят обрести недвижимость.

- У нас есть постоянные покупатели: предприниматели, бизнесмены, крупные компании, которые хотят сохранять свои доходы в виде недвижимости. Они и являются основными покупателями в настоящее время, - отметил менеджер.

Риелтор Алишер Сохибов говорит, что спрос уменьшился, так как многие таджикистанцы застряли за рубежом, а некоторые вовсе остались без работы.

- Это следствие пандемии. Все мы знаем, что основную часть денег получаем из-за рубежа. От мигрантов, и от людей которые зарабатывают за рубежом. Дороги закрыты, люди не могут вернуться на родину, перевести деньги посредством банков не очень выгодно. Также в некоторых городах ввели ограничения из-за пандемии, поэтому люди остались совсем без работы, - говорит Сохибов. 

 

Дешевле на 5-10 тысяч долларов

Если летом прошлого года темпы строительства в Душанбе снизились и жилплощадь начала дорожать, то в этом году жилья стало больше, но из-за снижения спроса оно дешевеет. Согласно проведённому мониторингу ГУП «Центр ценообразования в строительной отрасли» при Комитете по строительству, цены снизились примерно на $10 по сравнению с прошлым годом.

- Стоимость одного квадратного метра жилья в новостройках Душанбе, в зависимости от района, составляет от 350 до 750 долларов. Средняя цена - 550$ (в 2019 году она составляла 560$). Данный показатель в среднем: в районе Шохмансур - 560$, Сино - 480$, Фирдавси - 480$ и в районе Сомони - 670$, - посчитали в Комитете.

Однако частные компании и риелторы говорят, что стоимость жилья снизилась намного серьёзнее: от $100 до $300 за квадратный метр в новостройках без ремонта.

- В прошлом году в центре столицы квадратный метр жилья на нижних этажах - с 3 по 8 - в новостройках продавали за $800-1000, сейчас в хорошем доме в центре можно купить квадратный метр за $700-650. Верхние этажи подешевели на сумму от 100 до 200 долларов: с $650-700 за квадратный метр прошлого года до 500-550 нынешнего.

Что касается таких жилых районов столицы, как «Зарафшон», «Гипрозем», 46 микрорайон, «Саховат», то раньше нижние этажи новостроек без ремонта там продавались за $650, а на сегодняшний день где-то за $350-400, - говорит Алишер Сохибов.

По его словам, снижение цен наблюдается и на вторичном рынке в зависимости от района, ремонта и типа дома.

- В прошлом году 2-комнатные квартиры на вторичном рынке стоили $40-45 тыс., на сегодня $35-40 тыс. То есть на 5-10 тыс. дешевле, в зависимости от ремонта, квадратуры, этажа и типа постройки. Кирпичные дома чуть дешевле, бетонные - чуть дороже, потому что квадратура больше, - говорит риелтор.

Корреспондент «Азия-Плюс» обзвонил большинство строительных компаний столицы, где нам подтвердили информацию о снижении стоимости квартир.

 

Какую прибыль получают компании?

- На практике себестоимость квадратного метра чаще всего определяется путём деления общей стоимости строительства объекта (жилого дома) на его общую площадь, - отметили в Комитете по строительству и архитектуре.

Риелтор Алишер Сохибов говорит, что строительные компании обычно продают квартиры со 100-процентной выручкой.

- Они считают все расходы, которые были направлены на строительство дома, делят на квадратный метр и продают с выручкой на 100%. То есть когда квадратный метр обходится в $350-450 долларов, продают за $700-900, если $250, то за $500.

 

Почему падают цены?

С начала нынешнего года сомони обесценился к доллару на 16,6%, а в течение всего 2019 года – всего на 2,8%.

- Рынок недвижимости очень сильно зависит от курса доллара, так как стройматериалы закупаются на эту валюту. Однако из-за снижения спроса строительные компании снизили стоимость квадратного метра. То есть компании хотят побыстрее получить вложенные деньги с небольшим доходом, и вложить в новые объекты, - говорит риелтор Алишер Сохибов.

По его словам, за счёт бартера цены не так сильно колеблются, как должны из-за скачков курса.

- Дело в том, что в основном те ребята, которые привозят стройматериалы в Душанбе, занимаются бартером. То есть взамен на стройматериалы они получают квартиры и перепродают их, такой взаиморасчёт. За счёт этого и изменение курса доллара не сильно влияет на стоимость жилья. Но если строители сами покупают стройматериалы, то получается намного дороже, - объясняет риелтор.

В нескольких строительных компаниях «Азия-Плюс» подтвердили, что снизили стоимость именно из-за отсутствии спроса.

- Спрос сократился, и поэтому мы были вынуждены снизить цены. Чтобы получить вложенные деньги и достроить другие объекты, вложить в новые проекты, рассчитаться с долгами… Надеемся, что так мы сможем быстрее продать свои квартиры. И очень надеемся, что пандемия скоро закончится, или станет контролируемой, что позволит людям зарабатывать и покупать недвижимость, - говорит менеджер одной из компаний.

На снижение стоимости жилья могло повлиять и решение мэра столицы Рустама Эмомали о снижении стоимости разрешения на строительство жилья в Душанбе на 50% в конце мая.

Напомним, после принятых изменений в Закон «Об иных обязательных платежах в бюджет» от 6 февраля 2019 года, строительные компании на территории Душанбе обязали платить сбор. За разрешение на строительство жилья и торговых точек они платили от 165 до 220 сомони ($17-23) за один квадратный метр возводимого объекта.

 

Цены будут снижаться и дальше?

- Поставщики как покупали стройматериалы за доллары, так и продолжают покупать. Соответственно стоимость жилья остаётся очень зависимой от курса валют. И судя по последним изменениям, возможно, в будущем цены наоборот повысятся. Но если спрос и дальше будет уменьшаться, те застройщики, которым очень нужны деньги для оплаты долгов за стройматериалы, услуги и т.д., вероятно, скинут цены ещё, - говорит  Алишер Сохибов.

По его словам, в таком случае, строительные компании откажутся от формулы «1 на 1», то есть не будут продавать жилплощадь с выручкой в 100% от себестоимости и перейдут на формулу «1 на 0,5» или ещё ниже.

 

Покупать или подождать?

Сохибов советует: если вы сегодня решили покупать квартиру и есть деньги на руках, ждать не нужно.

- Потому, что никто не может предсказать, что будет завтра. Вообще клиентам я всегда советую так: если сегодня у тебя есть деньги, бери! Такие понятия как - зимой дороже, а весной дешевле, нет на рынке недвижимости, это ошибочные выводы, - говорит Сохибов.

По его словам, единственный был момент, когда люди массово стали переезжать в Россию по программе переселения и стали так же массово продавать свои квартиры. Тогда было резкое снижение цен.

В строительных компаниях тоже говорят, что сильного падения ждать не стоит, так как курс доллара неизменно растёт, да и стройматериалы дешеветь тоже не будут.

Читайте нас в  Telegram, Facebook, Instagram, Viber, Яндекс.Дзен и OK.

Свои вопросы, сообщения, видео и фото присылайте на Viber, Telegram, Whatsapp, Imo по номеру +992 93 792 42 45.