В Таджикистане осуществление прав на землю проходит через напряженную, иногда непосильную борьбу с бюрократией, коррупцией, кумовством.

Создание цивилизованного земельного рынка и дальнейшие реформы земельного права могут положить конец правонарушениям и гарантировать перераспределение земли на законных основаниях.

 

1,3 тысячи «земельных» преступлений за 10 лет

Земельные отношения в Таджикистане постепенно приобретают рыночный характер, но земельный рынок все еще слабо развит и не подкреплен в полном объеме законодательной базой. В связи с этим часто встречаются нарушения закона и, соответственно, прав многих участников земельного рынка. Для того чтобы не было подобных правонарушений, в  республике в рамках программы «Продовольствие во имя будущего» начата реализация проекта земельной реформы при содействии США и международных организаций. 

Но пока идет реформа, теневой рынок земли набирает обороты и наносит большой урон экономике страны. В малых городах и районных центрах не осталось земельных участков, которые бы не принадлежали частным лицам  - бизнесменам и чиновникам под прикрытием другого лица. Председатели колхозов и земкомов продают земли в сельской местности – для хозяйствования, под строительство домов, магазинов, цехов.  

Самый ходовой товар – участок под строительство дома. Только за вторую половину 2017 года на сайте антикоррупционного ведомства республики появилось несколько сообщений о задержании лиц, замешанных в коррупции в сфере земельного хозяйства. Так, председатель одного из джамоатов Бохтарского района был задержан в момент получения взятки в размере 3 тыс. 500 сомони  за выделение земельного участка. Землемер одного из джамоатов Муминабада был пойман с 5 тыс. сомони, которые он получил в качестве взятки также за выделение земельного участка. И таких примеров пруд пруди. Это вызывает особую тревогу президента Таджикистана Эмомали Рахмона, который в декабре 2017 года  отметил, что «среди населения распределено 130 тыс. га земли, в том числе 27 тыс. га поливных земель. За 10 лет в данном направлении зарегистрировано 1,3 тыс. коррупционных преступлений».

Как видно по статистике, героями хроник о «земельных» преступлениях в основном становятся председатели и землемеры джамоатов. Однако если учесть, что выделение земли не входит в их компетенцию, т.к. она выделяется решениями председателей местных властей, то борьбу против коррупции в земельной сфере можно считать неудовлетворительной.

Большие проблемы, в основном бюрократического характера, чаще встречаются на вторичном рынке земельных участков, где оформляются сделки между частниками и покупателями. Например, земельный участок, полученный в пользование у государства, может стать ненужным его владельцу, и он захочет продать его другому. Законодательство запрещает продавать участок, и тогда стороны сделки  придумывают разные незаконные предлоги, чтобы обойти закон. Новые правила игры, диктуемые образованием рынка прав землепользования, может легализовать эту сферу. Хозяин участка будет иметь право осуществить продажу через нотариуса вполне законно.

 

Земельный пай – возможность выжить

Во многих дехканско-фермерских хозяйствах не выполняются заключенные договоры о совместной деятельности членов. Из-за возникновения споров по поводу распределения чистого дохода дехканского хозяйства в соответствии с размером земельного пая или земельного участка многие работники ДФХ выражают желание отделиться и создать собственное хозяйство на основе своего долевого имущества.

По закону о ДФХ в случае выхода члена дехканского хозяйства из его состава данное лицо приобретает право самостоятельного пользования своим земельным участком, соответствующим его земельному паю, только по окончании сельскохозяйственного года.

Однако практика показывает: не все председатели ДФХ и коллективных хозяйств согласны отпустить своего работника вместе с земельным паем. Работница одного из ДФХ Турсунзаде, которая не захотела называть свое имя, пока не решит свой вопрос в суде, рассказала «АП», что обратилась к властям, чтобы  отделить свой земельный участок от фермерских земель. По словам женщины, она работает более 20 лет, является полноправным членом ДФХ, но, так как земля общая, все доходы от урожая текут в карман председателя. По сертификату ДФХ ее доля составляет 2 га земли, где посажен виноград. В случае создания своего хозяйства она могла бы не только улучшить материальное обеспечение своей семьи, но и исправно платить налоги в бюджет. Но председатель ДФХ, не согласный с мнением члена своего хозяйства, выгнал ее ни с чем. Теперь женщина собирается подать на него в суд и отстоять свои права на собственность.

В Таджикистане часто практикуется аренда земли у крупных фермеров и хозяйств. Но многие работают на основе устных соглашений, без заключения письменного договора. В итоге владельцы земель часто меняют свои слова и возникают споры: отнять землю, отданную в годовую аренду, не составляет большого труда. 

 

Реформа: прежде всего закон 

В ноябре 2017 года в Душанбе была проведена специальная конференция, где  участники-эксперты  отметили, что для создания цивилизованного земельного рынка прежде всего необходимо усовершенствовать земельное законодательство.

Фото из архива
В Таджикистане считают, что без земельного рынка успехи могут быть сведены на нет, так как фермеры не могут приобрести или продать землю, которую они больше не хотят обрабатывать».

Специалист по правовым вопросам Шухрат Шорахмонов, выступая на этой конференции, разъяснил, что право землепользования с правом его отчуждения является особым объектом гражданских правоотношений и может быть предметом купли-продажи, дарения, мены, аренды, залога и др.

- Для создания земельного рынка нужно прежде всего пересмотреть земельное законодательство, которое включает в себя реализацию рыночных принципов в землепользовании, упорядочение правил отчуждения права землепользования, упрощение процесса регистрации прав на землю и другое, - говорит эксперт.

Шорахмонов далее напомнил, что на рынке земель выделяют первичный и вторичный рынки. По его мнению, нужно разработать критерии оценки возмездной и безвозмездной передачи права на землю, установить предел максимального и минимального размера земель с правом отчуждения. 

- В случае совершенствования законодательства на первичном рынке можно будет на законных основаниях приватизировать земли, находящиеся на балансе государства, а на вторичном рынке можно будет покупать право на владение частными участками, в том числе и для застройки. Создание рынка в сфере землепользования в Таджикистане предполагает разработку простого и прозрачного процесса регистрации земли, продвижение рыночных принципов, таких как оценка земли, и обеспечение соблюдения надлежащих законов и правовой защиты, - сказал Шухрат Шорахмонов.

 

Спрос превышает предложение

В Таджикистане земля принадлежит государству, и граждане пользуются ею в качестве арендаторов. «Даже если фермеры будут успешными, эти права впоследствии могут быть конфискованы без предупреждения. Эта незначительная связь с землей заставляет фермеров неохотно инвестировать в нее», - говорится в докладе международной организации Chemonics International Inc.

Инициаторы программы «Продовольствие во имя будущего» в Таджикистане считают, что  «без функционирующего земельного рынка успехи в земельной реформе могут быть сведены на нет, так как фермеры не могут приобрести или продать землю, которую они больше не хотят обрабатывать». 

Проект по содействию в развитии рынка землепользования предполагает создание земельного рынка, где фермеры могут покупать, продавать и сдавать в аренду свои сельскохозяйственные угодья. Проект также будет способствовать простому и прозрачному процессу регистрации земли с равным доступом и равными правами для мужчин и женщин.

Реализация проектных мероприятий намечена в 12 районах Хатлонской области. В случае их успешного осуществления этот опыт будет распространен по всему Таджикистану.

В ожидании проведения этой реформы люди, которые хотят работать на земле, но не имеют доступа ко всем правовым, финансовым и административным ресурсам, пока остаются в незавидном положении.