Строительный бум в Таджикистане, в особенности в Душанбе, за последние пять лет принес стране дополнительные миллионы квадратных метров жилья. Столица стала застраиваться и перестраиваться. Хорошо это или плохо - это другой вопрос, но сегодня мы расскажем о людях, которые пострадали от рук недобросовестного застройщика и его доверенных риелторов, которые работали по уже налаженной системе.

Как легче всего можно получить на руки большие деньги без усилий и разбогатеть? Как сделать так, чтобы сотни людей остались без квартир? Как взять большой кредит в банке и не погасить его? На эти вопросы теперь знают ответ отчаявшиеся жители Душанбе, те, кто доверили свои деньги компаниям со звучными названиями «Мухаммад 2009» и «Мухаммад 2014» и её владельцам - трем братьям: Зафару, Нусратулло и Хокиму Курбоновым.

Люди, заплатившие большие деньги за недостроенные квартиры, начали жаловаться в различные инстанции и наконец от безысходности пришли в редакцию «Азии-Плюс». Но до этого, в феврале этого года, они написали обращение к президенту Таджикистана Эмомали Рахмону, копии которого также адресовали мэру Душанбе Махмадсаиду Убайдуллоеву, генпрокурору страны Юсуфу Рахмону и главе антикоррупционного ведомства Рустаму Эмомали. Они просят главу государства помочь им в решении их проблемы.

Это, пожалуй, первый такой крупный случай в истории строительства многоквартирных домов в Душанбе, когда долгие годы застройщику удавалось держаться на плаву, не выполняя ни одного из взятых обязательств.

Последние деньги отдали

Компании «Мухаммад 2009» (регистрация в 2009 г.) и «Мухаммад 2014» (регистрация в 2014 г.) принадлежат одной семье, и у них в Душанбе четыре недостроенных многоэтажных дома – по улице Ниссора Мухаммада (бывшая Чехова), по улице Шамси (рядом с Минводхозом), по улице Шевченко (недалеко от Минздрава) и по улице Бухоро (рядом со зданием Таможни).

Мы расскажем только о двух многоэтажках: одна - на улице Шевченко, другая - в самом центре города, на улице Бухоро, под названием ZarPalace.

Выселенная в 2014 году мать 4 сыновей и врач одной из больниц столицы не может говорить на эту тему без слез.

Во время телефонного разговора, рыдая, она рассказала, как была обманута, а вместе с ней еще 30 её соседей, проживавших в двухэтажном доме (№29) по улице Бухоро, который был снесен. На его месте началась стройка очередной многоэтажки.

«С нами обещали рассчитаться, оплатить съем квартиры, но ни того ни другого до сих пор нет. Уже прошло больше полутора лет, а мы все еще ждем. Я и мой муж работаем врачами, зарплата у нас маленькая, и мы не можем снимать квартиру. Подрядчик уже больше трех месяцев не появляется. Мы были вынуждены уехать к родителям в Вахдат. Живем там, а на работу приезжаем каждый день в Душанбе», - рассказывает отчаявшаяся женщина.

Отчаяние, отсутствие денег, надежды на решение этого вопроса заставляют эту женщину думать о самоубийстве. Она не может спокойно говорить о своем горе, ведь еще два года назад у нее были квартира в 200 квадратных метров и дворик.

Деньги за воздух

Разрешение на строительство многоэтажного дома по улице Шевченко, 110/1, было получено в 2011 году.  

«К сегодняшнему дню в этом доме должно было быть примерно 68 квартир, на которые, как мы выяснили сами, претендуют более 120 владельцев», - рассказывают дольщики, обратившиеся в редакцию «АП».

Одним из первых инвесторов (дольщиков) строительства этого жилого дома стал Джовид Расулов, который в марте 2014 года за 48 тыс. приобрел еще несуществующие 71 квадратный метр на 6 этаже. Он особо отмечает то, как психологически умеют давить на потенциальных покупателей так называемые риелторы.

«Знали бы вы, как ежедневно названивала мне офис-менеджер Тахмина и уговаривала купить. Она снижала цену и ставила сроки; говорила, что на эту квартиру много претендентов, и я могу опоздать. Манипуляция была на высшем уровне, - рассказывает он. - По моим сведениям, все квартиры в этом доме были проданы уже в 2014 году, но риелторы продолжали продажуи в 2015 году».

Алишер М. также заключил с застройщиком «Мухаммад 2009» договор долевого участия и поэтапно внес $95 тыс. на раннем этапе строительства. Он один из многих, кто влез в долги, чтобы купить себе квартиру, и теперь рискует остаться ни с чем.

«В конце 2015 года мы узнали, что застройщик взял кредит в «Точиксодиротбанке», заложив наш дом без нашего ведома. Покупателям не объявили о том, что дом заложен, а продажа квартир в доме продолжалась. Недавно мы узнали, что в договорах с банком указано, что дом свободен от претензий третьих сторон. В декабре прошлого года дом по улице Шевченко был передан банку в качестве отступа по невыплаченному кредиту. Признавать наши претензии о незаконном изъятии дома в банке не хотят и говорят о правомерности своих действий», - рассказывает он.

Суть в том, что по документации все эти люди не являются покупателями квартир, а являются партнерами и вкладчиками этого строительства, т.е. с ними заключался договор о долевом участии, и они боятся, что останутся ни с чем. Многие не стали нотариально заверять имевшиеся документы и просто поверили компании застройщика, однако и те, кто нотариально заверил договор, оказался незащищенным.

Среди них рядовая жительница столицы З.Ахророва, которая сама летом 2013 года инициировала покупку несуществующих квадратных метров, поддавшись рекламе билборда, выставленного по улице Ниссора Мухаммада.

«Риелторы его офиса с Чехова звонили мне постоянно и были недовольны, когда я опаздывала с оплатой. Но я выплачивала ежемесячно, и по прошествии некоторого времени полностью выплатила всю сумму. Тогда 1 квадратный метр в доме мне продавали за $750, я купила 48 квадратов», - рассказывает она.

Через некоторое время женщина заметила, что стройка встала, а вот на улице Бухоро, где был новый объект тех же компаний, она шла усиленными темпами.

«В итоге мне предложили взять квартиру в доме по улице Шевченко. Вместо 48 квадратов на Чехова мне предложили 71 квадрат на 8 этаже дома на Шевченко. Мы переоформили документы», - объясняет З.Ахророва. Но и здесь квартиры она не получила.

С подобной же ситуацией столкнулась Ника Гафурова, когда вложила деньги в недостроенную многоэтажку на улице Шамси (этот дом также строил «Мухаммад 2009», сейчас он перешел «Агроинвестбанку» в счет непогашенного кредита), однако через полгода застройщик просит ее поменять эту квартиру, так как на эту квартиру претендовал другой человек.

«Мне предложили дом по улице Шевченко, строительство которого только началось. Застройщик пообещал, что дом будет построен быстрее, и поэтому я согласилась. Я постоянно звонила, спрашивала о ходе строительства, но в конце 2015 года мне позвонили и сказали, что дом заложен «Точиксодиротбанку» и необходимо отнести копию договора, чтобы они зафиксировали все договоры дольщиков, и после этого наступила тишина», - объясняет Ника.

С приходом тишины исчезает и застройщик со всей своей командой риелторов – офис-менеджерами Тахминой, Мохру и Джаннат, а офисы продаж закрываются. На звонки настойчивых дольщиков никто не отвечает, телефоны выключены.

Чуть раньше выяснилась еще одна проблема. Несколько дольщиков решили сделать замеры своих будущих квартир. Но вместо, например, 71 квадрата, за которые были уплачены деньги, квартиры с трудом выходили по 56 кв. Ни о каких технических погрешностях здесь и речи не шло. По подсчетам самих пострадавших, каждый этаж 9-этажного дома (в некоторых договорах речь шла о 10-этажном) недосчитывает 100 квадратов, деньги за которые были уплачены.

Банковские кредиты

Дольщики, которые уже своими силами стали собирать данные о застройщике, узнали о том, что владельцы компаний «Мухаммад 2009» и «Мухаммад 2014» несколько лет назад получили кредит в ОАО «Агроинвестбанк» в размере 9 млн сомони на строительство многоквартирного дома по улице Шамси.

Не достроив дом, имея проблемы с финансами и с непогашением кредита в банке, компания начинает строительство дома на улице Бухоро (ZarPalace), при этом параллельно строит дом на улице Шевченко. Для строительства ZarPalace вновь берется кредит в «Агроинвестбанке». В целом, по словам дольщиков, на сегодня у застройщика имеется непогашенный кредит в 26 млн сомони, взятый в «Агроинвестбанке».

Для строительства многоэтажки на улице Шевченко братья Курбоновы берут очередной кредит, но уже в «Точиксодиротбанке», на сумму 11 млн сомони, оставив в качестве залога право на строительство, так как дом не был построен на 60%.

На одной из своих последних встреч с дольщиками застройщик дает письменное подтверждение, почему дом отошел банку.

«Нужно отметить, что с филиала «Точиксодиротбанка» по району И.Сомони в марте 2014 года нам были выданы в качестве кредита 10 млн 400 тыс. сомони, а остальные 600 тыс. ушли на взятки за получение кредита. Кроме того, в декабре 2015 года сотрудники этого же филиала незаконно на 5 суток закрыли представителя компании Нусратулло Курбонова и под угрозой заставили директоров компаний «Мухаммад 2009» и «Мухаммад 2014» перевести на баланс банка недостроенный дом по ул. Шевченко, 110/1. Тем самым произвести взаиморасчет по полученному кредиту», - отмечается в письме застройщика, адресованном дольщикам. Под письмом стоят подписи и печати владельцев обеих компаний.

Сложный процесс

Первый заместитель председателя ОАО «Точиксодиротбанк» (ТСБ) Фирдавс Бердиев в интервью «АП» отметил, что не может разглашать банковскую тайну касательно размера кредита, взятого для строительства дома на улице Шевченко, однако пояснил, что те, кто заключал с компанией-подрядчиком договор о долевом участии, должны были нотариально заверить эти документы.

«Застройщик до начала строительства получил кредит на строительство многоэтажного дома, а потом уже начал привлекать дольщиков. У некоторой части дольщиков договор с «Мухаммад 2009», а у некоторых с «Мухаммад 2014», но застройщиком не могут быть две компании. Тем более, там на одну квартиру у них по два договора», - говорит он.

По его словам, на этой стройке изначально было много сомнительных сделок, как со стороны некоторых дольщиков, так и со стороны застройщика, и расчеты производились в валюте, а некоторые получили квартиры за счет предоставленной арматуры, стройматериалов и автомобилей, поэтому эта история может затронуть многих.

По информации Бердиева, в доме на Шевченко 90 квартир, и в банке решили выявить тех, кто полностью рассчитался и не имеет задолженности – они и будут иметь право на свою жилплощадь в этом доме, остальных же в ТСБ намерены перекинуть на замороженную застройку на улице Бухоро.

«Это сложный процесс, и пока ничего точно сказать мы не можем, но банк не хочет, чтоб пострадали люди, и поэтому мы соберем всех и будем выяснять. Мы открыты для обсуждения, пусть соберутся и приходят к нам», - сказал он.

На вопрос, как мог банк выдать кредит компании, которая уже имеет непогашенный кредит перед другим банком, первый зампред «Точиксодиротбанка» ответил, что, возможно, первый кредит компания брала под «Мухаммад 2009», а второй кредит она могла взять под «Мухаммад 2014». Он предполагает, что есть вероятность того, что вторая компания была открыта намеренно - для того, чтобы получить кредит во втором банке.

В ТСБ уверяют, что перед тем, как выдать крупный кредит, в банке провели все необходимые процедуры, в том числе и кредитный анализ.

На момент выхода статьи в «Агроинвестбанке» относительно этого заемщика комментарий не предоставили.

«Наше дело за малым»

Главный архитектор города Душанбе КудратуллоФайзуллоев уверяет, что со стороны отдела архитектуры города все обязательства были выполнены своевременно, однако эта структура имеет право лишь курировать объект в плане правильного исполнения самого проекта, безопасности и отвечает за архитектурный облик объекта, а за остальным должны следить другие контролирующие органы.

«Единственное, что мы можем потребовать у заказчика и застройщика, это сертификат о праве пользования землей, заключение экспертизы по проекту, а все остальное законодательно не закреплено за нами», - поясняет он.

Однако главный архитектор города ставит под сомнение честность компании, которая, не достроив один объект, начинает строить другой, и просит жителей быть бдительными при покупке квартиры в недостроенных домах или с «котлована».

«К большому сожалению, в Таджикистане уже с закладки фундамента заказчик и застройщик начинают привлекать долевых участников, что, конечно, говорит о большом риске, и не стоит на подобное соглашаться», - говорит он.

Можно было достроить?

Дольщики уверены, что на те деньги, которые застройщик получил от них, можно было достроить дом без привлечения банковского кредита.

«Однако позднее выясняется, что одна и та же квартира в этом доме перепродавалась несколько раз, а в некоторых случаях братья Курбоновы за долги отдавали за бесценок целые этажи этого дома, зная, что эти квартиры уже имеют своих владельцев. Так появились, как мы их называем, двойники и тройники», - говорят кинутые дольщики.

У них возникает вполне закономерный вопрос: почему же они, с виду такие богатые и успешные, которые всегда приезжали на встречу на крутых авто, обманули простых людей? Где те деньги, за которые были проданы квартиры? По какой причине застройщик не смог достроить дома, выплатить кредит, исполнить обещанное? И почему ни один из контролирующих органов не смог предотвратить эту проблему, которая назревала не один и не два года?

Теперь обманутые дольщики хотят лишь одного - отсудить свой дом, возможно самим или с чьей-то помощью достроить его и жить в нем.

Они подали иск в суд района И.Сомони города Душанбе, собрали все доказательства, передали их следственным органам, дали свидетельские показания, однако пока не видят результатов и надеются, что после публикации дело сдвинется.

«У застройщика имеются многотысячные налоговые долги, как же налоговая служба допустила такое? Почему банки выдали большой кредит компании «Мухаммад 2009», у которой столько проблем? Они не проверили своего заемщика или не хотели проверить?» - в недоумении они.

Найти самих владельцев компаний сейчас невозможно. По одним данным, они по-прежнему в городе, по другим - ими все-таки занялись правоохранительные органы. Но кто теперь ответит перед людьми за то, что из-за попустительства ответственных лиц они остались на улице?

МЕЖДУ ТЕМ,

Доверяй, но проверяй!

Принцип кредитования равен известной поговорке «Доверяй, но проверяй!» Крупного заемщика всегда проверяют по-крупному. Тем более, что в стране работают два бюро кредитных историй.

Директор Кредитного бюро «Сомониён» Шухрат Абдуллоев уверяет, что при желании банк может узнать всё о своем потенциальном клиенте, однако такой запрос по закону не носит обязательного характера, это банк должен делать по собственному желанию.

«Банк может подать запрос в кредитное бюро, чтобы узнать о благонадежности клиента и только потом выдавать ему крупный кредит. Если речь идет о миллионном кредите, то филиал банка не может решать такую задачу, в таком случае решение принимает правление банка», - объясняет он.

Кроме того, когда берется кредит более $20 тыс., по практике кредитная организация проводит полный кредитный анализ клиента, требует бизнес-план, где проведены расчеты того, как и куда будет расходоваться кредит, как и за счет чего будет осуществляться погашение кредита. А после выдачи кредита сам кредитный эксперт ежемесячно должен проводить кредитный мониторинг объекта.

Абдуллоев поясняет, что кредитная организация должна также потребовать залоговое обеспечение, которое должно покрывать не менее 120% стоимости этого кредита. В случае с застройщиком, у которого пока не построен сам предмет залога, решение о выдаче крупного кредита принимается после кредитного анализа исключительно правлением банка и зависит от политики банка.

Для тех, кто не знает, как застраховать себя от возможного мошенничества со стороны недобросовестных застройщиков, советы юристов можно прочесть в нашей рубрике БЕЗОПАСНОСТЬ.