Эксперты считают, что рынок купли-продажи недвижимости упал, а вот рынок аренды недвижимости оживился. Мы узнали, как изменились цены за год, что предлагают компании по недвижимости и какие риски существуют?

 

Темпы строительства пошли на спад

В Таджикистане в первом квартале (январь-март) 2022 года было сдано в эксплуатацию 97,7 тыс. квадратных метров жилья. Этот показатель, по данным Агентства по статистике, на 0,3% меньше начала прошлого 2021 года.

Наибольшее количество жилых квадратов построено в Согдийской области - 39,3 тыс. кв/м и Хатлонской области - 34,7 тыс.

«Строительство жилых домов в республике в основном осуществляется субъектами негосударственного сектора. С начала года силами подрядных организаций выполнены работы на сумму свыше 1,2 млрд сомони, что на 433,7 млн сомони больше, чем в 2021 году», - сообщает статическое ведомство.

Напомним, в 2021 году в Таджикистане было потрачено на строительство жилья почти 14,8 млрд сомони и возведено жилой недвижимости на 1,43 млн кв/м.

 

Как изменились цены за год?

По мнению риелторов, по сравнению с прошлым годом, в этом году цены за квадратные метры в среднем подешевели на 8%, а покупательная способность граждан снизилась на 21,7%. То есть, если в прошлом году риелторам удавалось за два квартала продавать по 10-15 квартир, то в этом году, несмотря на снижение цен, они продали по 7-9 квартир.


По мнению специалистов риэлтерской компании Consulting Plus, в Душанбе сейчас невыгодно покупать недвижимость, потому что на рынке очень высокий уровень волатильности из-за курса доллара.

Что касается других районов республики, то риелторы вовсе не советуют покупать там недвижимость из-за проблем с электроснабжением (зимним блэкаутом), отсутствием канализации и водоснабжения во многих домах, в том числе и в новостройках.

По мнению специалиста по маркетингу недвижимости Парвиза Рузибоева, за те же деньги, за которые вы хотите купить квартиру где-то в Согдийской или Хатлонской области, в приличном районе, скажем, Канибадама, Ашта, Истаравшана, Бохтара, Куляба и других, где плохие коммунальные условия, вы можете купить новостройку где-то на окраинах столицы, где коммунальных проблем меньше. Поэтому всё больше жителей продолжают переезжать в столицу.

 

Скидки тем, кто платит наличкой и в сомони

Спросом в Душанбе сейчас пользуются лишь новостройки. Дело в том, что застройщики стали предлагать немалые скидки покупателям.

Их дают, чтобы быстрее завершить проект и сдать в эксплуатацию дом. Как правило это от 12% до 20%. Но скидки действует не для всех. А лишь для тех, кто платит сразу полную сумму.

«Компаниям-застройщикам нужно платить за строительные материалы, за арматуру, цемент и прочее, - говорит Иброхим Мансуров из ООО “Ёрирасон”, который уже более 10 лет занимается доставкой строительных материалов строительным компаниям. - Перечисление или лизинг занимает время, которое они себе не могут позволить. Поэтому они идут на такие меры».

Но чтобы получить заветную скидку недостаточно заплатить сразу полную сумму, важно заплатить в сомони (к слову, раньше было наоборот, скидки предлагали тем, кто платил в долларах США)

Это уже связано с нестабильным курсом доллара. Из-за этого, кстати, большинство застройщиков сейчас в принципе берут плату только в национальной валюте.

 

Цены прямо сейчас в Душанбе

Мы узнали у Мархабо Узоковой из Consulting Plus столичные цены за 1 квадратный метр в долларах США в новостройках:

В районе Исмоила Сомони цены варьируются от $550 до $900. Если дом еще только начинают строить, то $500 за квадратный метр.

В районе Шохмансур в зависимости от этажей квадратный метр стоит от $550 до $800, а также в зависимости от этапа застройки (фундамент или котлован) цены начинаются с $400 за квадратный метр.

В районе Сино много новостроек и котлованов, цены за квадратный метр квартиры в состоянии «коробки» от $450 до $650, за котлован цены начинаются с $350.


В районе Фирдавси цена от $450 до $600, за котлован - $370 за квадратный метр.

 

С чем связано снижение спроса на покупку жилья?

Эксперты связывают это с несколькими причинами.

С курсом валют (снижением доверия к доллару со стороны банков и жителей из-за его постоянного падения).

Если вы, например, хранили доллары до марта и купили за $40 тыс. квартиру (по курсу 14,03 сомони), то это  561 тыс. 200 сомони. А сейчас курс доллара упал до 12,49 сомони, и, получается, что стоимость вашей квартиры снизилась до 499 тыс. 600 сомони.

В таком случае, ваши потери составляют 61 тыс. 600 сомони, на которые вы бы могли приобрести гараж в подземной парковке или оформить новую квартиру, если бы конвертировали доллары в сомони еще в марте.

По этой причине, держатели американского доллара особо не спешат покупать на свои сбережения недвижимость сейчас.

Остаётся либо продать доллары по нынешнему курсу и ждать до августа, пока вероятный курс опустится до 10-11 сомони, а также начнут синхронно падать и цены на квартиры по курсу сомони, чтобы потом вы могли выгодно купить в национальной валюте, либо хранить доллары и ждать повышения.

Вторая причина - переселение граждан в другие страны.

«Согласно официальной статистике, в 2021 году только в Россию из Таджикистана переселились около 103 тысяч наших сограждан на постоянное место жительство. Это около 1,1% населения страны. Эти граждане перенасыщают рынок предложением на дешёвую недвижимость, как мы их называем “срочно продаваемые”. В основном продают новостройки. Вкладывали деньги в котлован, но пока строился дом, решили переехать в другую страну», – объясняет специалист Парвиз Рузибоев.

Он отмечает, что в стране «есть предприниматели, которые могли бы построить много домов в Истаравшане, Исфаре, Канибадаме, Кулябе, Ховалинге и других районах, но сейчас главный вопрос - кому продавать, если все уезжают?».

Специалист убеждён, что темпы строительства жилья упали из-за массовой миграции населения. Очень много и тех, кто продает недвижимость, чтобы купить недвижимость за рубежом (в основном, в России). 

И третья причина заключается в чрезмерно высоких ставках ипотечного кредитования (от 28% до 32% в сомони и в долларах от 12% до 24%) со стороны таджикских банков. Следует отметить, что не все банки выдают ипотеку.

 

Какие квартиры в Душанбе все же пользуются спросом?

В столице есть отдельные улицы и даже дома, квартиры в которых охотно продолжают покупать. Но чаще, конечно, это делают бизнесмены, которые занимаются куплей/продажей недвижимости.

«У представителей столичного бизнеса большим спросом пользуются квартиры на улице Садриддина Айни, ориентир - поворот аэропорта. Цены здесь от $90 до $200 тысяч. Эти квартиры пользуются большим спросом у иностранцев. Они платят от $2 тыс.и выше за месяц аренды в этом районе», - говорит Парвиз Рузибоев.


По словам Рузибоева, в последние месяцы в Таджикистан приехало немало состоятельных иностранцев из Афганистана. Также немало русских, белорусов, украинцев, молдаван, латышей и других. Скорее всего, это связано с недавними политическими событиями. Они платят неплохие деньги за аренду. 

При этом он сказал, какие риски при покупке недвижимости сейчас актуальны.

"Если вы покупаете для бизнеса, чтобы выгодно потом продать, то это нестабильный курс валют. Вероятность того, что курс доллара США будет падать дальше – высока, поэтому нет гарантии стабильности цен в сомони. Продажа недвижимости в РТ всегда ориентируется на курс доллара, который сейчас продолжает падать.

Если же вы покупаете недвижимость, чтобы жить и у вас есть достаточно наличности в сомони, то сейчас покупать выгодно", - сказал он. 

Читайте нас в Telegram, Facebook, Instagram, Яндекс.Дзен, OK и ВК.