Снос старых домов в столице продолжается. Продолжаются и разногласия, недопонимания между жильцами и застройщиками. И пока не будут внесены изменения в жилищное законодательство, жалобы жильцов не прекратятся, считает юрист.

Дом с арками ждет своего последнего часа

Не успели остыть страсти вокруг сносимых домов в районе старого аэропорта, как со своими проблемами в редакцию «АП» обратились жители дома 56 по проспекту Рудаки, что в самом центре города, напротив парка.

- На прошлой неделе нам принесли извещения о том, что наш дом скоро снесут и мы должны согласовать с застройщиком договоры о выплате компенсации и другие вопросы, связанные с нашим переселением, - рассказывают жители. – Но никаких документов о том, на каких условиях хотят снести наши дома, нам на руки пока не дали.  

По словам одной из жительниц этого дома, им сообщили, что компенсация будет выплачена по результатам оценки квадратуры жилой площади.

- Но у нас, как известно, маленькие квартиры, и при подсчете, естественно, метраж будет небольшим. А тут еще говорят, что лоджию, которую давно уже все переделали в комнаты и которую при приватизации оплатили как жилую площадь, не хотят внести в квадратуру. Получается, мы потеряем более 12 квадратных метров, за которые хотят дать только 30 процентов от суммы жилплощади, - говорит она.

- Мы живем в самом центре города, и если хотят нас переселить, то по закону должны предложить квартиру в этом же районе. И при этом в первую очередь нужно учитывать желание жильцов, ведь большинство из них не хотят менять свое место жительства. Мы были у председателя района Исмоили Сомони. Он обещал, что никто в обиде не останется. Но пока ничего конкретного не происходит. Все с тревогой ждут, чем закончится вопрос нашего выселения, - переживают люди. 

Asia-Plus
Жителям дома обещают, что никто в обиде не останется. Но конкретных предложений пока не поступило.

Что говорит закон?

Масштабный снос старых домов в городе начался около десяти лет назад. И почти ни в одном случае не обходилось без жалоб жильцов, споров и разногласий. В целом, как показывает практика, жильцы сносимых домов недовольны следующим:

а) низкой оценкой стоимости их квартир;

б) отсутствием госгарантий в форс-мажорных случаях (банкротство компании-застройщика и т.д.);

в) тем, что им не предлагают равноценную квартиру взамен;  

г) отсутствием каких-либо дополнительных компенсаций (большинство жителей не хотят менять свое место жительства, их к этому просто вынуждают, пусть даже на законном основании).

Что говорит по этому поводу закон? Как поступить жителям квартир в случае несправедливого решения проблемы? На эти вопросы мы попросили ответить старшего юриста юридической компании «Химоя» Навруза Одинаева.

- Данная тема очень актуальна и, к сожалению, должным образом законодательно не регулируемая, - говорит юрист. - В соответствии с нормами Жилищного кодекса (ЖК) РТ, «если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу в связи с отводом земельных участков для государственных или общественных нужд, либо дом (жилое помещение) подлежит переоборудованию в нежилой, выселяемому из этого дома (жилого помещения) другое благоустроенное жилое помещение предоставляется предприятием, учреждением, организацией, которым отводится земельный участок, либо предназначается подлежащий переоборудованию дом (жилое помещение)».

При этом, как отмечает Одинаев, снос жилого помещения в связи с отводом земельных участков для государственных или общественных нужд либо переоборудование дома (жилого помещения) в нежилое осуществляется только после предоставления выселяемым гражданам равноценного жилого помещения.

- В иных случаях сноса дома гражданам, выселяемым из этого дома, согласно закону другое благоустроенное жилое помещение предоставляется государственной, кооперативной или иной общественной организацией, которым принадлежит дом, либо исполнительным органом госвласти на местах. Таким образом, эта статья - практически единственная норма закона, которая говорит о сносе жилых домов, - объясняет юрист.

По его словам, исходя из норм данной статьи, предполагается предоставление равноценного жилого помещения. Но кто и каким образом будет определять «равноценность», не раскрывается, что вызывает недовольство населения и споры.

- Также у нас нет отдельного закона, регулирующего вопросы сноса, условия предоставления жилья, способы оценки квадратного метра жилого помещения, сроков сдачи построенного жилья и т.д. Этим застройщики часто злоупотребляют и, например, в договорах не указывают срок завершения строительных работ и сдачи дома, что является существенным условием договорных обязательств такого характера. Например, в России принят специальный закон о долевом строительстве и в ст. 6 данного закона указывается размер неустойки за каждый день задержки сдачи дома, - напомнил Навруз Одинаев.  

Юрист: «Без изменений в законе снос домов чреват разногласиями» 

Как отмечает Одинаев, нередко застройщики за сносимые жилые помещения предлагают очень низкие цены без предварительной независимой оценочной экспертизы, что также является нарушением прав жильцов.

- Исходя из юридической практики, можно сказать, что на цену жилья влияют не только место нахождения жилья, ремонт, подсобные помещения, балконы и т.п., но и то, на каком этаже располагается жилье. Застройщики же независимо от этажа, ремонта и других факторов, имеющих значение, всем предлагают одну цену, которая зачастую ниже рыночной, - говорит эксперт.

Asia-Plus
Пока не будут внесены изменения в жилищное законодательство, жалобы жильцов не прекратятся.

Другой проблемой, которая требует решения, являются так называемые «арендные выплаты».

- Как мы видим, исходя из норм статьи 64 ЖК РТ, застройщик обязан предоставить жильцам равноценное жилье для жилья, - говорит юрист. - Но зачастую застройщики предлагают взамен жилья деньги для снятия жильцом другого помещения на свой выбор. Нередки случаи, когда после выплат за несколько месяцев съема жилья застройщики вдруг перестают выплачивать данные средства и жильцы остаются практически без крова. Также были случаи, когда налоговые органы требовали уплаты налогов с данных «арендных выплат», хотя эти выплаты являются компенсацией, а не доходом для жильцов.

Юрист отмечает, что в Таджикистане, как правило, снос жилых домов осуществляется на основании решения правительства городов (областей) и ими же назначаются застройщики. Далее застройщики заключают договоры с жильцами, и в случае невыполнения обязательств со стороны застройщика у жильцов нет государственных гарантий, что им предоставят жилье до момента окончания строительства жилья.

- Еще одна проблема заключается в банкротстве застройщиков и их правопреемстве. Кто будет отвечать перед жильцами и дольщиками новых квартир в случае, если застройщик будет не в состоянии продолжить строительство? - вопрошает эксперт. - Полагаем, что в стране давно уже назрела необходимость принятия закона, полностью регулирующего вопросы сноса жилья, долевого строительства, сроков строительства, последствий нарушения сроков, порядка и способов оценки жилья, государственных и/или страховых гарантий, а также порядка и условий правопреемства и другие ключевые вопросы. 

Без изменений в законе снос домов чреват разногласиями.