«Азия-Плюс» и  Союз потребителей Таджикистана продолжают проект - «Кто в доме хозяин», в котором мы будем говорить о текущих проблемах сферы управления многоквартирными домами и их решении и об изменениях, которые отражены в новом Жилищном кодексе Таджикистана.

Сегодня Союз потребителей отвечает еще на 4 вопроса.

 

Каковы правила и порядок выбора форм управления МКД?

Давайте сначала определим, что такое управление многоквартирным домом и для чего оно нужно.

Из смысла главы 7 Жилищного Кодекса Таджикистана следует, что управление многоквартирным домом является деятельностью по организации надлежащего использования и обеспечения сохранности его собственниками.

Управление должно осуществляться таким образом, чтобы в многоквартирном доме были обеспечены благоприятные, безопасные условия для проживания и содержание дома и придомовых территорий в надлежащем состоянии.

Следует отметить, что все расходы по обеспечению управления домом возложены на собственников помещений многоквартирного дома и всеми вопросами управления должны заниматься также собственники.

Законодательство РТ, а именно статья 32 Жилищного Кодекса РТ, даёт на выбор собственников помещений в многоквартирном доме три способа управления многоквартирным домом:

- управление непосредственно собственниками помещений

- управление через ТСЖ или жилищным кооперативом

- управление управляющей организацией.

Выбор способа управления осуществляется на общем собрании собственников жилья.

На нем должны принять участие не менее 50% собственников, столько же голосов необходимо для принятия решений относительно вопросов управления и использования общего имущество дома.

Необходимо особо подчеркнуть, что, предоставляя право выбора, данная статья, параллельно обязывает собственников квартир выбрать один из способов управления многоквартирным домом.

То есть, по закону, дома не могут просто оставаться без управления.

Статьёй 44 ЖК РТ четко установлено, что если собственники жилья в многоквартирном доме не выбрали один из способов управления или принятое решение о способе управления не осуществляется, то местный исполнительный орган государственной власти имеет право провести конкурс по отбору организации для осуществления управления этим домом.

Попросту говоря, если жильцы дома сами не решат вопрос управления дома, то за них это сделает хукумат района. 

иллюстративное фото
фото: ozodi.org

 

Есть ли на практике примеры создания управления многоквартирным домом, можно ли привести пример и описать детали, что произойдет в этом случае? 

С первых дней своей деятельности, команда Союза потребителей Таджикистана оказывала гражданам содействие в выборе форм управления и ведении их деятельности.

Еще в 2002 году при поддержке СПТ в Худжанде были организованны так называемые кооперативы собственников квартир. Среди этих кооперативов были даже такие, которые за год смогли поменять крышу и все водопроводные и канализационные трубы дома.

Немного позднее, после принятия Закона РТ «О содержании многоквартирных домов и ТСЖ», и на его основании принятия различных постановлений местными органами исполнительной власти городов, в Таджикистане были организованны более 300 ТСЖ.

Так же некоторые жители организовали непосредственное управление в своих домах.

Наряду с этим, постепенно осознавая ликвидность деятельности по управлению многоквартирными домами, этим вопросом заинтересовались и предприниматели.

Сегодня в Душанбе работают несколько управляющих организаций и управляющих, которые оказывают собственникам квартир услуги по управлению многоквартирным домом.  

 

За счет чего образуется жилищный фонд, посредством которого можно эффективно управлять МДК?

Жилищный фонд, это не такое обширное понятие, как мы его себе представляем, и как его используют обслуживающие организации (ЖЭУ, ЖСК, ЖЭК и другие формы организаций, созданные на их базе).

Жилищный фонд - это существующие на территории Республики Таджикистан жилые помещение всех форм собственности. Попросту говоря, жилой фонд - это дома, квартиры и другие помещения, предназначенные для проживания.

К сожалению, данное понятие неправильно используется по отношению к сбору средств за услуги по управлению и обслуживанию МКД.

Дело в том, что в советские времена, жилой фонд, представленный многоквартирными домами, в большинстве своём, находился в государственной собственности, а граждане жили в них как квартиросъемщики.

Соответственно, государство, на правах собственника, осуществляло обслуживание домов за свой счет. У жителей квартир изымалась лишь мизерная энная сумма за обслуживание домов. Эта оплата в народе называлась по-разному – жилфонд, фонд ЖКХ и даже квартплата.

В Жилищном кодексе РТ, как мы уже говорили, есть три способа управления МКД – «Управление непосредственно собственниками помещений в МКД», «Управление ТСЖ» и «Управление через управляющую организацию».

Для того, чтобы тот или иной способ управления хорошо работал, необходим осознанный, добровольный выбор способа управления большинством собственников помещений в МКД. Попросту говоря, жители должны сделать осознанный выбор способа управления.

После выбора способа управления, собственники квартир будут решать какие работы необходимо выполнять в их доме.

И этот выбор тоже должен быть осознанным, то есть собственники квартир должны понимать, за что они голосуют, ведь эффективность управления домом зависит от эффективности сбора средств на управление.  

иллюстративное фото
фото: vecherka.tj

 

Несовершенство управления, бескультурное поведение граждан вызывают многочисленные проблемы в ЖКХ. Не означает ли это психологическую неготовность населения и представителей всех структур ЖКХ к эффективному управлению МДК?

Если осуществлять деятельность по выбору и осуществлению выбранного способа управления согласно определенному порядку, то неготовность населения и структур ЖКХ постепенно пройдет.

С 2009 по 2011 годы были приняты ряд законодательных актов, в том числе, Закон «О содержании многоквартирных домов и товариществах собственников жилья», постановление председателя города Душанбе от 10.12.2009 за №603 и постановление председателя города Душанбе от 19.11.2011 за №471, которые регулировали отношения в сфере управления МКД. 

Согласно этим актам, главным органом, принимающим решение относительно вопросов связанных и управлением общего имущества является Общее собрание собственников помещений в МКД.

То есть, решения относительно выбора способа управления, перечня работ, которые необходимо провести в доме, сметы расходов на эти работы должно приниматься общим собранием собственников помещения.

Это означает, что любая организация, которая собирается управлять (обслуживать) общее имущество дома, должна была сначала быть выбранной жителями МКД. Затем, на одобрение общего собрания должны быть представлены перечень работ (услуг) и смета расходов на эти услуги, и только после одобрения перечня и сметы, можно заключать договор и предоставлять услуги.

Однако, сегодня практически невозможно найти организации, которые соблюдают этот порядок.

В 2022 году был принят Жилищный кодекс РТ в новой редакции, который упразднил Закон «О содержании многоквартирных домов и товариществах собственников жилья» и привнес некоторые новизны в сферу ЖКХ. Однако, обслуживание до сих пор осуществляется «по старинке». Подавляющее большинство жителей домов даже не знают, что входит в тариф на обслуживание МКД.

Можно с уверенностью сказать, что дело не совсем в культуре и готовности собственников, а в осуществлении прозрачности в деятельности организаций предоставляющих услуги по управлению МКД.        

Этой весной читайте нас  в Telegram, Facebook, Instagram, Яндекс.Дзен, OK и ВК