На вопросы о различных видах компенсаций при сносе жилья и принудительном выселении отвечают юристы ОО «Независимый центр по защите прав человека».

 

№1

Как осуществляется оценка компенсации транспортных расходов, найма временного жилья, упущенной выгоды при сносе жилья? Можно ли оспорить эту оценку и в каком порядке?

Перевозка личного имущества. Когда решен вопрос о сносе жилого дома, перед собственником сносимого дома (квартиры) возникает проблема перевозки движимого имущества из сносимого дома в арендное жильё.

Никому не хочется расставаться с домашними принадлежностями (мебель, холодильник, телевизор, бытовая техника, кухонные принадлежности и т.д.), поэтому хотят сохранить их в целости и сохранности при перевозке.

Расходы по перевозке имущества являются частью условий договора о предоставлении компенсации за снос жилого дома, и является обязательством строительной компании. Строительная компания за свой счёт обеспечивает перевозку имущества собственников сносимого дома (квартиры), и сама компания договаривается с носильщиками и перевозчиком.

Вариант предоставления строительной компанией только суммы денег на оплату перевозки имущества собственнику сносимого дома (квартиры) рассматривается по согласию сторон.

В этом случае собственник сносимого дома (квартиры), получив деньги от строительной компании, сам по своему усмотрению и своим возможностям подыскивает транспорт для перевозки имущества.

Оценка компенсации транспортных расходов исходит из договора перевозки, согласно ч.2 ст.804 Гражданского кодекса РТ - особенности условий перевозки грузов, пассажиров и багажа отдельными видами транспорта,  ответственность сторон по этим перевозкам определяется соглашением, если настоящим Кодексом, транспортными уставами и кодексами, иными законами и изданными в соответствии с ними правилами не установлено иное.

Значимый вопрос для собственников сносимого дома (квартиры) – это аренда достойного жилья для временного проживания собственников сносимого дома (квартиры) в период строительства новостройки. Аренда временного жилья  является частью условий договора о предоставлении компенсации за снос дома (квартиры). Оплата ежемесячной стоимости арендного жилья является обязательством строительной компании.

Вариант предоставления строительной компанией только суммы денег на оплату временного жилья собственнику сносимого дома (квартиры) рассматривается по согласию сторон. В этом случае собственник дома, получив деньги от строительной компании, сам по своему усмотрению и своим возможностям подыскивает временное жильё для временного проживания в период строительства новостройки.

Оценка суммы компенсации за найм жилья, как часть условий договора, обговаривается сторонами, исходя из принципа свободы договора, предусмотренного частью 4 статьи 453 Гражданского кодекса. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 454 ГК РТ).

В соответствии с частью первой и второй статьи 15 ГК РТ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права; утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб). А также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Оценку можно оспорить в судебном порядке на основании части 1 статьи 11 ГК РТ, предусматривающей право на защиту нарушенных или оспариваемых гражданских прав, осуществляемое в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, в суде общей юрисдикции, экономическом суде или третейском суде.

 

№2

Согласно каким законам и нормативно-правовым актам определяются объекты имущества, подлежащие компенсации?

В случае, когда ваше домостроение попадает под снос, оно признается объектом имущества, подлежащим компенсации. Так как любое домостроение имеет свою стоимость, даже если дом недостроенный. Если говорить о пристройке к домостроению - дополнительные комнаты или дополнительные этажи, она не является самовольным строением, и дом признается единым объектом частной собственности.

В соответствии со статьёй 15 Гражданского кодекса, под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права; утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб). И неполученные доходы, то есть, упущенная выгода.

Согласно статье 118 Жилищного кодекса, в случае сноса, находящегося в собственности граждан жилых домов (квартир) в связи с изъятием земельных участков для государственных или общественных нужд указанным гражданам предоставляются квартиры в домах государственного или общественного жилищного фонда с передачей в их собственность.

В статье 246 ГК закреплено, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил. То есть обособленное (отдельное) строение.

На основании части 1 статьи 263 Гражданского кодекса предусмотрено, что прекращение права собственности на недвижимость в связи с решением госоргана, не направленным непосредственно на изъятие имущества у собственника, в том числе, решением об изъятии земельного участка, на котором находятся принадлежащие собственнику дом, иные строения, сооружения или насаждения, допускается лишь в случаях и порядке, установленных законодательными актами, с представлением собственнику равноценного имущества и возмещением иных понесенных убытков. Или возмещением ему в полном объеме убытков, причиненных прекращением права собственности.

В соответствии с требованиями статьи 265 Гражданского кодекса при прекращении права собственности имущество оценивается, исходя из его рыночной цены.

 

№3

У жителей многоквартирных домов есть территория общего пользования, то есть двор, палисадник, подлежит ли компенсации земельный участок многоквартирного дома, попавшего под снос? А как быть с налогообложением, ведь каждый владелец квартир платит налог на недвижимость, в который входит и земельный налог. Как быть в этом случае?

В связи с тем, что многоквартирные жилые домостроения во времена действия законов СССР являлись государственным жилым фондом, придомовые территории входили в состав государственного земельного фонда городов и районов. Соответственно налог за землепользование оплачивался за счёт государственного коммунального хозяйства.

После приватизации квартир государственного жилого фонда в частную собственность граждан налогообложение за землепользование участка земли территории общего пользования многоквартирных домов так же выплачивалось за счёт государственного коммунального хозяйства.

После разрушения или уничтожения многоквартирного дома изъятие участка земли территории общего пользования многоквартирных домов не подлежит компенсации, так как согласно статье 2 Земельного кодекса, земля в Республике Таджикистан является исключительной собственностью государства, и государство гарантирует эффективное её использование в интересах народа.

На основании части 5 статьи 4 Закона «О содержании многоквартирных домов и товариществах собственников жилья» предусмотрено, что место предназначено для общего пользования и право общей долевой собственности прекращается после разрушения или уничтожения многоквартирного дома.

 

№4

Подлежат ли компенсации деревья, которые находятся на изымаемом для государственных и общественных нужд участке?

Да подлежат, в соответствии с пунктом «в» статьи 41 Земельного кодекса, возмещение в полном объеме всех других убытков, включая упущенную выгоду.

На основании части 1 статьи 263 Гражданского кодекса, прекращение права собственности на недвижимость в связи с решением госоргана, не направленным непосредственно на изъятие имущества у собственника, в том числе, решением об изъятии земельного участка, на котором находятся принадлежащие собственнику дом, иные строения, сооружения или насаждения, допускается лишь в случаях и порядке, установленных законодательными актами, с предоставлением собственнику равноценности имущества и возмещением иных понесенных убытков или возмещением ему в полном объеме убытков, причиненных прекращением права собственности.

 

№5

Мне принадлежит нежилое помещение на первом этаже дома, попавшего под снос. Каков порядок возмещения компенсации? Есть ли альтернативы или один вариант - выкуп?

Нежилые помещения, находящиеся на правах собственности у граждан, должны иметь соответствующие правоустанавливающие документы.

При сносе собственникам нежилых помещений предоставляется право на получение компенсации после предъявления правоустанавливающих документов должностным лицам строительных компаний, которым дано право осуществления сноса строений и постройки нового объекта.

Нежилое помещение подлежит оценке. Установленная сумма его стоимости возмещается собственнику в качестве компенсации. Также возможна компенсация в виде предоставления равного по площади и назначению нежилое помещение в новостройке, если такое нежилое помещение предусмотрено конструкцией дома.

Между собственником нежилого помещения и строительной компанией заключается договор о предоставлении компенсации в связи со сносом нежилого помещения.

В соответствии с частью 1 статьи 3 Гражданского кодекса установлены основные правила гражданского законодательства. Гражданское законодательство основывается на принципах неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных гражданских прав, их судебной защиты.

На основании статьи 3 Закона «О содержании многоквартирных домов и товариществах собственников жилья» предусмотрено право собственности на помещения и общее имущество в многоквартирном доме:

1. Жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме могут принадлежать собственникам на праве частной, общей долевой, публичной (и государственной) собственности.

2. Общее имущество принадлежит всем собственникам помещений на праве общей долевой собственности.

3. Возникновение, переход и прекращение права на жильё и другое имущество в многоквартирном доме происходит в соответствии с Законом Республики Таджикистан "О государственной регистрации недвижимого имущества и прав на него".

В части 3 статьи 4 Жилищного кодекса Республики Таджикистан предусмотрено, что в жилищный фонд не входят нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера.

Частями 1, 2 и 3 статьи 232 Гражданского кодекса предусмотрено, что право собственности есть признаваемое и охраняемое законодательством право субъекта по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом.

2. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Право распоряжения представляет собой юридически обеспеченную возможность определять юридическую судьбу имущества.

3. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, в том числе отчуждать это имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, свои правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

4. Осуществление собственником своих правомочий не должно нарушать прав и охраняемых законом интересов других лиц. Нарушение прав и законных интересов может найти выражение, наряду с иными формами, в злоупотреблении собственником своим монопольным или доминирующим положением.

Читайте нас в  Telegram, Facebook, Instagram, Viber, Яндекс.Дзен и OK.

Свои вопросы, сообщения, видео и фото присылайте на Viber, Telegram, Whatsapp, Imo по номеру +992 93 792 42 45.